Canoni di locazione non percepiti: niente dichiarazione se c’è lo sfratto o l’ingiunzione

In base all’art. 26 TUIR, i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo delle persone fisiche, indipendentemente dall’effettiva percezione delle somme. Pertanto, in linea generale, il canone pattuito nel contratto di locazione diviene rilevante fin tanto che il contratto stesso risulta in essere.

Con le modifiche apportate dall’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019 all’art. 26, comma 1, del TUIR, il legislatore è però intervenuto per porre fine all’annoso problema dei canoni di locazione non riscossi, anticipando il momento a decorrere dal quale è possibile tassare la rendita catastale in luogo dei canoni non percepiti.

Con la formulazione vigente, la norma prevede che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30 per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.

Questa norma è stata oggetto di una revisione, in quanto originariamente si prevedeva che la nuova disciplina riguardasse esclusivamente i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020. Come disposto dall’art. 6-septies, comma 2, del D.L. n. 41/2021 convertito, invece, tale disciplina è applicabile a tutti i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020.

Di conseguenza, i contribuenti non dovranno più attendere la convalida dello sfratto (come, invece, disponeva la previgente disciplina), essendo sufficiente dimostrare la mancata riscossione dei canoni pattuiti tramite l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

In tale caso, in sede di presentazione del modello dichiarativo, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato:

• il rigo RB1 nel modello Redditi Pf 2023;
• o il rigo B1 se si presenta il modello 730/2023,

riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 (casi particolari) il codice 4. Così facendo, solo i canoni effettivamente percepiti sono soggetti ad imposta. Se, invece, il canone non è stato percepito per intero va assoggettata a tassazione la sola rendita catastale.

Accade di frequente, tuttavia, che il contribuente non si attivi per tempo per gli opportuni provvedimenti. In questo caso i canoni, ancorché non percepiti, scontano comunque la tassazione con le regole ordinarie. Resta ferma la possibilità di usufruire, al momento della convalida dello sfratto di morosità, di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, da indicare:

• nel rigo G2 del modello 730;
• nel rigo CR8 del modello Redditi.