Il documento del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili dal titolo “La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. Superbonus: aspetti controversi”, pubblicato il 1° luglio 2025 offre un’analisi dettagliata delle nuove regole fiscali sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus, evidenziando le principali criticità interpretative e operative.
Di seguito una tabella che riassume i contenuti dei principali paragrafi.
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Sintesi
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Premessa e prime interpretazioni di prassi dell’Agenzia delle Entrate
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- Viene introdotta la nuova disciplina che, dal 2024, prevede la tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di superbonus conclusi da meno di dieci anni, a prescindere dalla percentuale di detrazione e dalla modalità di fruizione. Sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del decennio.
- Vengono illustrati i criteri di calcolo e le prime interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate.
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Immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “superbonus”
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- Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla nuova tassazione anche se i lavori superbonus sono stati eseguiti dall’erede dopo la successione. Se la proprietà è solo parziale, la tassazione si applica solo sulla quota non acquisita per successione.
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Immobile acquistato fruendo del “sismabonus acquisti” in versione “superbonus”
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- Le cessioni di unità immobiliari acquistate con il “sismabonus acquisti” in versione superbonus sono escluse dalla nuova tassazione, ma resta la tassazione ordinaria se la rivendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
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Interventi “superbonus” effettuati dal donante
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- Gli immobili ricevuti per donazione non sono esclusi dalla nuova tassazione. La plusvalenza è imponibile solo se i lavori superbonus sono stati effettuati dal donatario dopo la donazione. Se i lavori sono stati realizzati dal donante prima della donazione, la plusvalenza non è tassabile secondo la nuova disciplina, salvo ipotesi di abuso del diritto o interposizione fittizia.
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Immobile oggetto di interventi “superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia
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- La tassazione delle plusvalenze si applica anche agli immobili oggetto di interventi superbonus che non comportano trasformazioni urbanistiche o edilizie rilevanti, in quanto la norma si riferisce a qualsiasi intervento agevolato ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020.
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Cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori
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- La tassazione delle plusvalenze scatta solo se i lavori superbonus sono stati conclusi. Se la cessione avviene prima della fine lavori, non si applica la nuova disciplina, anche se il superbonus è stato fruito tramite SAL. Sono illustrati i criteri per individuare la data di conclusione dei lavori e le implicazioni in caso di mancato completamento.
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Cessione tramite il contratto di “rent to buy”
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- La plusvalenza è tassabile solo se il trasferimento della proprietà avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori superbonus.
- Se l’opzione di acquisto viene esercitata dopo il decennio, la plusvalenza non è imponibile secondo la nuova disciplina.
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