Locazioni brevi e attività d’impresa: cortocircuito per i comproprietari

L’affitto breve da parte dello stesso soggetto per un numero di appartamenti superiori a due, nel corso dello stesso periodo d’imposta, dal 2026 comporta la presunzione legale dello svolgimento in forma d’impresa dell’attività di percezione dei canoni da parte di persone fisiche, ma anche di enti non commerciali, compreso gli enti del Terzo settore.

Infatti la formulazione del comma 595 della Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), come modificato dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17, Legge 30 dicembre 2025, n. 199) non pare consentire una diversa delimitazione. La presunzione resta immutata rispetto al recente passato, ma l’abbassamento della soglia rende decisamente più probabile che possa “scattare” con complessi impatti operativi e conseguenze talvolta “paradossali”.

Un caso particolarmente problematico è quello degli immobili in comproprietà: ad esempio due fratelli (Tizio e Caio) ricevono in eredità l’abitazione dei genitori deceduti e decidono di adibirla alla locazione breve. Per Tizio si tratta dell’unico immobile in locazione breve, mentre Caio ne ha già due e si tratterebbe quindi del terzo.

Contesto di riferimento

Per effetto delle modifiche normative, come detto, a partire dal 2026:

• Per i contribuenti che restano sotto la soglia dei tre immobili destinati a locazione breve:
• il regime di cedolare secca resta accessibile (si ricorda che si tratta di una facoltà, fermo restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria)
• in caso di cedolare secca si applica l’aliquota del 21% per un solo immobile e l’aliquota del 26% per il secondo;
• spetta al locatore individuare l’unità immobiliare su cui applicare il regime più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
• gli intermediari immobiliari continuano a operare la ritenuta nella misura del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati.
• Oltre i due immobili destinati a locazione breve l’intera gestione assume natura imprenditoriale.

Regole per le comproprietà

La norma prevede che “il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4, commi 2 e 3, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96 … a partire dal periodo d’imposta 2026, tale regime è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo di imposta”. Stante il riferimento al regime delle locazioni brevi sembra doversi ritenere che:

• ai fini del computo del limite dei due immobili;
• ogni comproprietario conti l’intero immobile.

In linea generale, infatti, in caso di contitolarità:

• “il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto” (art. 26, comma 2, TUIR),
• “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili” (comma 1).

In passato l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 20/E/2012, risposta 6) ha peraltro chiarito che “nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”. Con la circolare n. 24/2017 l’Agenzia ha definitivamente chiarito che i redditi da locazione breve sono imputati ai comproprietari in base alla quota di titolarità, con autonomia per ciascuna parte circa l’opportunità o meno di aderire alla cedolare secca.

Tale interpretazione, pur coerente con il dettato normativo comporta storture significative dal punto di vista pratico (nella gestione operativa) ed effetti paradossali in taluni casi.

Riprendendo i dati dell’esempio precedente, infatti, immaginiamo che Caio (il possessore di altri due appartamenti) riceva in donazione solo il 10% del terzo immobile e sia quindi costretto ad aprire la partita IVA a fronte di entrate aggiuntive decisamente marginali. Ancora, si pensi ad un immobile in eredità tra 20 cugini con quote diverse: obbligare all’apertura della partita IVA l’erede con percentuali marginali del 5 o 2% assume caratteristiche del tutto grottesche.

Da rilevare, infine che:

• ammesso che il contribuente opti comunque per la strada dell’imprenditorialità;
• le parti si troveranno a dover gestire sia contrattualmente che fiscalmente un canone per la locazione breve opportunamente suddiviso: con un 10% soggetto ad IVA (ove il contribuente non abbia i requisiti per fruire del forfettario) ed il 90% in cedolare secca.

Sul punto e quindi auspicabile che l’Agenzia intervenga al più presto con presa di posizione e chiarimenti ufficiali.